facebook  twitter

Zašto je potrebno produžiti rok za legalizaciju bespravno sagrađenih objekata

11 Jul 2018
406 puta

Nakon intenzivne gotovo četvoromjesečne kampanje, održanih 15 javnih tribina, nakon obilaska preko 5000 domaćinstava u 15 gradovadistribuiranih 12000 komada brošura sa detaljima o značaju legalizacije i uputima za učešće u postupku, nakon iskustva u komunikaciji i pomoći više stotina ljudi koji su se javili na našu info liniju za pravnu pomoć u procesu legalizacije, a sve u okviru projekta Jačanje prava pristupa građanima pogođenim spornim politikama stanovanja i socijalno neosjetljiva privatizacija” podržanog od strane Evropske komisije.

Asocijacija za demokratski prosperitet – Zid je izdvojila 10-ak krupnih razloga koji su uticali na process legalizacija i na kraju ovog procesa predlaže lokalnim upravama da u narednim danima, u interesu građana donese hrabre i potrebne odluke.

Svi smo svjedoci da poslednjih dana imamo užasne gužve u Sekretarijatima za prostorno planiranje gdje građani pokušavaju da iskoriste poslednje dane i predaju zahtjeve za legalizaciju neformalno sagrađenih objekata. Iako smo na obukama koje su prethodile radu na terenu ukazivali našim aktivistima da potenciraju potencijalne probleme gužvi i čepova koji će se stvoriti kod pribavljanja premjera izvedenog stanja koje treba da izvede licencirana geodetska kuća a kojih za ovakav masovni proces nema dovoljno ukoliko se ravnomjerno ne rasporedi broj zahtjeva, došlo je do onoga što smo i predvidjeli. Proces predaje je dodatno uložila ovjera elaborata kod notara te činjenica da odredjene katastarske službe nemaju kapacitete da provedu proces tim intenzitetom ukoliko svi krenu da predaju zahtjeve 20-ak dana pred krajnji rok. Sada se traže alternativna rješenja u odredbama Zakona o obligacionim odnosima koji upućuje na proces dopune nepotpune dokumentacije. Ministarstvo poziva opštine da prihvataju zahjeve bez prateće dokumentacije i o rješenjima o dopuni daju realni rok građanima da je dopune elaboratima i listom nepokretnosti.

ADP- Zid je uradio veliki broj aktivnosti kojima smo pokušali da preduprijedimo ovo stanje. Sproveli smo tromjesečnu intenzivnu kampanju, otvorili info-liniju i obišli više hiljada domaćinstava. Svake sedmice dijeljeni su flajeri u centrima gradova i rizičnim zonama , direktno razgovarali sa preko 500 ljudi koji su prisustvovali tribinama gdje smo dovodili i predstavnike ministarstva, Zajednice opština koji su nam pomogli da građani dobiju adekvatne odgovore na gotovo sve negoumice. Konstantno smo ukazivali na benefite procesa – da se samo legalan objekat može priključiti na komunalnu infrastrukturu i da samo legalan objekat može služiti u obavljanju privrednih djelatnosti u ugostiteljstvu, turizmu i trgovini. Zbog legalnosti objekta u mogućnosti smo da dijelimo imovinu, prodamo je, iznajmimo ili poklonimo. Dokaz o legalnosti objekta je ključan uslov za dobitak sredstava iz fondova EU, dok je dokaz o objektu u vlasništvu uslov za dobijanje kredita stavljanjem objekta pod hipoteku kao garancije. Takav objekat dobija vrijednost na tržištu i investicija u legalizaciju je mala u odnosu na sve pobrojano što se dobija ovim postupkom. Ukazivali smo i na to da će doći do velikih gužvi pred sami rok, a sada je došlo vrijeme da se traži izlaz iz situacije. Ono što uliva optimizam jeste da su pomoć u pojašnjenju procedure i sam projekat podstakli mnoge građane da razmisle i pročitaju sadržaj, tako da su mnogi vlasnici pomenuli da ulaze u proces legalizacije najviše zbog svoje djece i budućih naraštaja, te su aktivisti ponosni na svoj terenski rad koji je za posljedicu imao donekle promjenu svijesti.

Država je naravno mogla drugačije da zakonski reguliše određene segmente procesa legalizacije i regularizacije. Npr. mogla je da evidentira objekte i da izdvoji socijalne slučajeve. Takve obaveze su se mogle uvesti zakonom. Da ne pominjemo potrebu izrade orto-foto snimka prije ulaska u proces legalizacije, kako su to predviđala prethodna zakonska rješenja, čime bi se otklonile dileme je li prošlo snimanje, ovim gradom, smije li se dovršiti započeto i sl.

Iako ne želimo da se vraćamo u vrijeme pripreme zakona ipak, nekoliko dana pred istek roka, primjećujemo niz pojava koje su ugrozile ovaj proces ili koje predstavljaju slučajeve/probleme na koje su Opštine i Ministarstvo morali da imaju odgovor i koje je zakonodavac mogao da predvidi i da pomogne da se reguliše.

Informisanost nije bila adekvatna, naročito u određenom broju opština. U aprilu smo se obratili svim opštinama sa nekoliko predloga. Jedan od njih je bio organizovanje info kancelarija ili punktova u okviru postojećih sekretarijata. Neki su to uradili i prije našeg dopisa. Na primjer Opština Nikšić je prva imala info-punkt u Sekretarijatu za urbanizam, što je zaista pohvalno. Međutim, u kontaktu sa građanima mnogi od njih su nam rekli da nisu upoznati sa njihovim postojanjem što pokazuje da nije postojala dobra komunikacija na relaciji Opština – gradjanin. Iako je Opština Podgorica pokušala da unaprijedi komunikaciju kroz otvaranje punktova na nivou mjesnih zajednica, zbog moguće nedovoljne upućenosti ljudi na tim punktovima ili njihove statičnosti nisu bili od velike pomoći.

Prema svjedočenju aktiviste ADP-Zida iz romske zajednice, Romi kao izrazito marginalizovana grupacija u Crnoj Gori skoro da nijesu svjesni značaja uključivanja u proces legalizacije. Mali broj je porodica koje su do sada uredno podnijele zahtjeve, a oni koji su od svojih rođaka, prijatelja i komšija čuli da je to obavezno, mjesec dana pokušavaju doći do geodetske organizacije.

Brlo bitan razlog izostanka očekivanih rezultata legalizacije, a sa čime smo se uvjerili kroz rad na terenu i kroz organizaciju tribina nedovoljna zainteresovanost opština i nemanje sredstava za kampanju. Evidentno je da je većina njih  prekršila Zakon kojim je utvrđen rok za donošenje odluke o naknadama. Priprema službenika u opštinama je sporna. Da li su ulagani napori za njihovu edukaciju, ne razmatramo, ali je evidentno da su u mnogim opštinama naše javne rasprave službenici koristili da se dodatno informišu o procesu. Neke od opština kao što su Andrijevica i Rožaje su odbile saradnju po pitanju organizacije tribina jer resorni sekretarijati nijesu vidjeli šta mi i pravne službe zajednice opština i ministarstava mogu više pomoći u informisanju građana od onoga što im oni pomažu. A sam pokazatelj da na svojim sajtovima nemaju ni ažurirane podatke kao što su kontakt telefoni ovlaštenih osoba, njihove elektronske adrese govore da se oslanjaju isključivo na usmena predanja i direktnu komunikaciju. Špekulacija na koju smo ukazali, a koju je javno iznijelo i Ministarstvo je da postoji mogućnost da se opštinama više isplati da pune budžet kroz Odluke o naknadama za korišćenje prostora koje će biti donijete za sve vlasnike objekata koji se ne prijave za proces legalizacije ili koji objekte ne budu mogli legalizovati. Što ako kunsultujemo matematiku i zakonsko rješenje ima itetako utemeljenje.

Ni do današnjeg dana Opštine nisu otklonile konfuziju oko starosti objekata koji su ulazili u proces legalizacije. Zakon nije dao obavezu da opštine donesu odluke po zonama i o vrsti dokaza kojim se potvrđuje vrijeme izgradnje ali opštine nisu bile u kapacitetu sve vrijeme trajanja procesa donesu odluke o objektima za koje zbog perioda kada su građeni, nije potrebna legalizacija, kao i kojim dokazima oni mogu potvrditi datum izgradnje.

Izostala je podrška socijalnim slučajevima, o kojoj uporno ponavljamo. Zato je generalni direktor Direktorata za razvoj stanovanja, ispred MORT-a Marko Čanović sam predložio predstavnicima Opština da naprave socijalne kartone za svoje socijalno ugrožene žitelje i da im se pomogne u plaćanju elaborata, u vidu izdvajanja na više rata, a sve u dogovoru i saradnji Opštine sa geodetskim organizacijama. Iako smo uporno svih ovih mjeseci ponavljali ovu inicijativu prema opštinama, nije bilo njihovog odgovora.

Nezainteresovanost, nepovjerenje i neka vrsta bojkota zakonskog rješenja od strane građana je takodje priča za sebe. Izostalo je prethodno planiranje utroška sredstava koji će se dobiti od legalizacije i rješenja o naknadi za korišćenje prostora na nivou opština, pa građani s pravom nijesu sigurni kuda odlazi novac od ovog postupka i govore o netransparentnosti tokova novca dobijenog legalizacijom njihovih objekata, te da taj novac mogu vidjeti u bespotrebnoj betonizaciji svojih gradova, a ne u poboljšanju standarda života. Osim toga, građani su se dugi vremenski period „tješili“ da će država zbog malog broja prijava odustati od naplate i kažnjavanja. Pa je stoga i bila očekivana pojava to što su građani jednim dijelom iskazivali netrpeljivost prema našim aktivnostima na terenu. Za ovaj dio javnosti je predstavljanje pozitivne strane legalizacije značio rad za vladajuću partiju, te su pojedini zaposleni i aktivisti organizacije bili suočeni sa verbalnim napadima i pokušajima fizičkog napada. Naravno, u okruženju u kakvom djelujemo nama su vrlo razumljivi ovakva izražavanja nezadovoljstva, ali je nerazumljiv odnos tih građana prema vlasništvu, pa time i nezainteresovanost da dođu do validne informacije. Recimo u Danilovgradu, koji smo obišli na početku kampanje, iako je na tribini učestovao i direktor direktorata u Ministarstvu – g. Čanović izuzev zaposlenih u javnim službama gotovo da nije bilo građana. Ili u Ulcinju, gdje nije došlo ni desetak građana. Da li je bila u pitanju nezainteresovanost ili loša komunikacija institucija sa građanima (na šta su nam nezvanično ukazali iz pojedinih zainteresovanih javnih službi) nije naše da procjenjujemo. Ali Ulcinj važi za opštinu koji je zbog niza razloga jedan od najdevastiraniih prostornih cjelina u Crnoj Gori.

Ono što je obilježilo proces legalizacije jesu i dezinformacije koje su obeshrabrivale građane naročito tokom kampanja za predsjedničke i lokalne izbore u periodu kad je već uveliko započeo proces legalizacije. Većini lokalnih službenika, koji su i partijski aktivisti, to je bio prioritet. Fokus građana sa procesa na vrste i visine naknada je poremećen spinovanjem svih političkih partija. Pravljenjem baze objavljenih informacija u medijima o legalizaciji ADP-Zid primijetili smo da je sve ovo praćeno plasiranjem dezinformacija kroz medije i senzacionalističkim naslovima o procesu legalizacije.

Fokus na visinu naknade za komunalno opremanje zeljišta umjesto na benefite i značaj legalizacije je vrlo značajan faktor. Većina pitanja na tribinama upravo se odnosila na cijenu koju treba platiti po metru kvadratnom. Ističući da je ta cijena visoka, građani su se često pozivali na primjere iz okruženja – Hrvatsku, Srbiju... Ali i na situacije građana koji su plaćali naknadu za opremanje zemljišta, opštine im ne dovedu vodu, struju, kanalizaciju, rasvjetu i dr. Predstavnici Opštine su im objasnili da upravo zato što se komunalijama pokriva svega 1/3 realnih troškova, uz činjenicu da mnogi nijesu ni platili komunalije, te da Opštine moraju da se zadužuju kod kreditora da bi gradile infrastrukturu. Iz lokalnih sekretarijata koji su učestvovali na gotovo svim tribinama su isticali da je najveći broj pritužbi građana dolazio zbog cijene izrade elaborata i zbog notarskih troškova. Građani su istakli da od svojih plata i penzija ne mogu da izdvoje 150-200 eura. U Pljevljima, primjera radi, najviše pritužbi pokazano visinom naknade za komunalno opremanje zemljišta, a koja iznosi do 65 eur po kvadratu. Smatraju da ove cijene treba korigovati, zato što su previsoke, upoređujući ih sa drugim opštinama na sjeveru. Naravno, pozvali smo ih na legitimno pravo da se okupe i protestvuju takvim odlukama, ali da proces legalizacije ne počinje sa plaćanjem naknada.Na Žabljaku građani nijesu upoznati sa cijenama. Međutim, saznavši cijene, zapitali su se zašto je u naselju Motički gaj kvadrat objekta 10 eura, iako se uzima za ekskluzivnu zonu zbog pripadnosti nacionalnom parku, za razliku od Centra koji ima određen znatno viši iznos – 48 eura.

Zakonsko rješenje nije predvidjelo specifičnosti u procesu legalizacije ili nije predvidjelo mehanizme za podršku, već je ostavilo da opštine budu inovativne u tom procesu. Gotovo svaki slučaj koji nam se obratio putem telefona ili u direktnom razgovoru imao je svoj izazov i tumačenje u zakonu za koje, velika je vjerovatnoća, nisu upoznati u lokalnim sekretarijatima, ili nema rješenja osim donošenja novih odluka na lokalnom nivou. A one su potrebne. Recimo problem nelegalnosti dijela ili cijelih naselja je istican na tribinama. Npr. naselje Šućove bare u Beranama sadrži veliki broj objekata sagrađen bez građevinske dozvole i na državnom zemljištu. Ali, novi DUP predvidio je objekte kolektivnog stanovanja u tom dijelu, što znači da se sadašnji objekti i pored postupka legalizacije ne mogu legalizovati. Pa se građani pitaju čemu započinjanje procesa legalizacije i izlafganje troškovima. Ili slučaj Humci u Nikšiću gdje su u periodu SFRJ izgrađeni objekti za porodice zaposlenih u željezari Nikšić i koji su im dodijeljeni na korišćenje. Parcele pod ovim objektima su sada u vlasništvu novog vlasnika nikšićke Željezare, kompanije Tosçelik Special Steel, a kako bi građani podnijeli zahtjev za legalizaciju, parcele bi morale da budu u njihovom vlasništvu. Dodatni problem ovog naselja je što nema podijeljenosti parcele prema faktičkom stanju na terenu, po objektima, već se u katastru nepokretnosti i dalje vodi kao jedna velika parcela na kojoj su objekti namijenjeni radnicima Željezare. Status privremenih objekata od tvrde gradnje naročito su bili predmet interesovanja u Mojkovcu i u Pljevljima gdje postoji niz takvih objekata a koji po zakonu nijesu predmet legalizacije, te da je za status tih objekata potrebno prije svega rješavanje imovinsko-pravnog odnosa. Predstavnici Opštine kazali su da je u toku donošenje planova koji će predvidjeti ove objekte i koji će moći da se uknjiže, ako su građeni od tvrdih materijala. Pitanje koje nam se nameće je po kom zakonskom osnovu će to uraditi.

Jedno od velikih dilema procesa legalizacije su bili nelegalno sagradjeni višeetažni stambeni objekti i pravo skupštine etažnih vlasnika da podnesu zahtjev i time pokrenu postupak legalizacije bespravnog objekta, te da li se on odnosi samo na zajedničke djelove zgrade ili i na posebne djelove zgrade koji su u svojini etažnih vlasnika. Naime, mnogo građana nam je prišlo sa upitom kako pribaviti dokumentaciju i uraditi elaborat, ukoliko većina stanara ne boravi u Crnoj Gori do isteka roka legalizacije, a koju treba predati ispred Skupštine stanara. Ovaj upit je izazvao najviše pažnje i rasprave među učesnicima tribina na primorju i odnosilo se na legalizaciju domova koji se nalaze u objektima kolektivnog stanovanja, tj. zgradama. Građani su istakli da je veliki problem u objektima, gdje je došlo do prekoračenja i gdje je određeni broj etaža legalan, a pretposljednja ili posljednja etaža su nelegalne, zbog prekoračenja građevinske dozvole ili dogradnje. Takođe, dodatno se postupak otežava, jer većina stanara legalnog dijela zgrade ne žele da participiraju u finansiranju postupka legalizacije zbog drugih stanara. Međutim, i u situaciji kada je kompletna zgrada nelegalna, postoje oni koji ne žele da participiraju u finansiranju i ne žele da pokrenu postupak legalizacije, pa teret moraju snositi samo oni koji žele da legalizuju zgradu. Tako se savjesni građani dovode u neugodnu poziciju da ne mogu platiti elaborat i projekat izvedenog stanja.

Vrlo je upitna funkcionalnost Uprave za nekretnine (katastra), njihovi kapaciteti i recimo stav o upisa vlasništva nad objektom u list nepokretnosti prije promjene Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti prije par mjeseci u Skupštini Crne Gore. Učesnici tribina su isticali da je neprihvatljivo da se dugo čeka na ovjeru elaborata i da je cijeli postupak neefikasan i u zastoju. Česta je bila i situacija da prema DUP-u postoji put, dok je prostor predviđen za put zauzeo komšija, te upisao u katastru navedeni prostor kao svoje vlasništvo, zbog čega put ne mogu koristiti ljudi iz komšiluka kao zajednički prostor. Zato su česti slučajevi da upravo zbog takvog stanja, jedan komšija koji je gradio na državnom nema vlasništvo nad zemljom, dok je drugi uknjižio plac kao svoje vlasništvo. Potpredsjednik Opštine Kotor je recimo je naveo da njihov katastar nema ljudskih resursa da na vrijeme iznese ovo pitanje u zadatom roku. U skladu s ovim, već je razgovarao sa zaposlenima u katastru i u Opštini, u vezi sa pronalaskom rješenja, kako bi se predali zahtjevi do isteka roka.

ŠTA JE U OVOM TRENUTKU MOGUĆE URADITI

Predlažemo opštinama da Gradonačelnici Opština u saradnji sa Ministarstvom, a sve u interesu građana:

  1. Donesu odluke kojom će produžiti rok za predaju zahtjeva na način što će on trajati 9 mjeseci od dana usvajanja odluke o naknadama za opremanje gradskog građevinskog zemljišta. Možda donošenje ove opštinske uredbe nije fundamentalno uticalo na proces legalizacije i odziv građana, ali je moralni čin opštine i ministarstva da pomognu građanima, ali i da donesu odluke za koje neće, snositi materijalnu odgovornost za kašnjenje u sprovođenju odluka. Svi rokovi predviđeni zakonom su probijeni – od roka za donošenje opštinskih uredbi, pa do izrade orto-foto snimka. Da bi se izbjegle nesnosne gužve, i čekanja u redu na 35 stepeni u pojedinim gradovima, te dala šansa svima koji nisu uspjeli da predaju zahtjev mislimo da je ovo interes svih aktera u procesu legalizacije;
  2. Navedenim odlukama treba uvažiti specifičnosti u procesu legalizacije i nepotpunu dokumentaciju u slučajevima nezavršenog ostavinskog postpupka, nepodijeljenost imovine u toku ostavinskog postupka i sl. i dati im mogućnost da legalizuju objekte u roku nakon okončanja ostavinskog postupka;
  3. Tražimo da opštine i ministarstvo preuzmu teret pripreme tehničke dokumentacije za etažne stambene objekate, jer imaju svoje službe koje mogu da preuzmu dobar dio tereta i podijele ga sa vlasnicima stanova u nelegalno sagrađenim objekatima. Utvrđivanje krivice za ove „propuste“ treba tražiti kasnije. Razlozi su jednostavni - Ako se traži od građana da se izmire obaveze koje su imali u prethodnom periodu jer su gradili nelegalno, mora se tražiti od investitora da izmire svoje objave u pogledu neizmirenih obaveza za izgradnju etažnih stambenih objekata ili da prihvate propuste svojih službi.
  4. Tražimo od opština da evidentiraju socijalne slučajeve kojima je potrebna podrška u procesu legalizacije i kroz zakonske mehanizme koje predviđa Zakon o socijalnom stanovanju i mogućnosti koje opštine imaju kroz socijalnu politiku podrže ova domaćinstva za legalizaciju objekata osnovnog stanovanja.